Keops Avocats ParisAvocats spécialiste en baux commerciaux

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Dans l’hypothèse où le locataire a pu être en mesure de procéder au règelemnt des sommes visées au commandement de payer dans le délai d’un mois,  conformément à l’article L. 145-41 du Code de Commerce, la clause résolutoire stipulé dans les statuts des baux commerciaux ne pourra jouer, et sera privée de tout effet.

Dans l’hypothèse où le locataire n’est pas en mesure de régler les sommes dues dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer les loyers du bail, il est nécessaire de réagir rapidement pour obtenir des délais de paiement, auprès du Tribunal judiciaire, afin d’éviter l’application de la clause résolutoire et l’expulsion de son local commercial.

En tout état de cause, il sera nécessaire de faire appel à un cabinet d’avocat pour éviter toute situation irrémédiable.

La Cabinet KEOPS AVOCATS pourra toujours vous conseiller dans le cadre du maintien de votre bail commercial.

Autre situation possible. Locataire d’un local commercial, vous y avez développé votre activité, créé un fonds de commerce et constitué une clientèle. Le bail arrivant à son terme, il est possible que le bailleur vous délivre congé sans offre de renouvelIement ou vous fasse part de son refus.

Il est à savoir que, sous réserve de remplir certaines conditions dont notamment le respect des obligations dont vous êtes tenu aux termes du contrat, le bailleur devra vous verser une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice que vous cause son refus de renouvellement.

Le montant de cette indemnité d’éviction sera déterminé différemment selon le préjudice qu’entraine le non renouvellement.

Si le non-renouvelIement provoque la perte de la clientèle que vous avez constitué, c’est le plus souvent une indemnité visant à réparer la perte du fonds de commerce qui sera due par le bailleur.

Si au contraire, le non-renouvelIement du bail n’entraine pas de perte ou une perte très limitée de clientèle, seule une indemnité de déplacement sera due par le bailleur.

Pendant toute la durée de la procédure tendant à la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, vous bénéficiez du droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions antérieures, soit sans aucune augmentation du loyer sous réserve de certaines du respect de conditions.

En vertu de l’article L. 145-34 du Code de commerce, lors du renouvelIement du bail, le bailleur doit respecter la règle du plafonnement du loyer et le loyer ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (pour les boutiques) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (pour les bureaux) et calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié à la date du renouvelIement.

Le locataire pourra alors revendiquer le plafonnement du loyer lors du renouvelIement de son bail, si certaines conditions sont réunies.

Un avocat en bail commercial pourra vous conseiller à ce sujet et veiller à ce que le bailleur n’ait pas recours à un déplafonnement du loyer. Pour cela, ce dernier vérifiera de nombreux points, et pas seulement les statuts des baux.

Il est donc essentiel, que vous soyez bailleur ou locataire, de faire procéder par un professionnel à une étude de votre situation locative afin d’éviter un déplafonnement du loyer, avant de prendre une quelconque initiative.

Nos avocats en bail commercial pourront vous assister et mettre en place les meilleures techniques de défense pour vous défendre dans les litiges vous opposant à votre bailleur.

Notre cabinet intervient également dans toutes les problématiques relatives à la fixation du loyer ainsi qu’au dépôt de garantie afin de vous accompagner au mieux dans vos relations avec votre locataire ou bailleur et de vous conseiller dans la rédaction des statuts des baux.

Si les clauses du bail commercial n’ont pas été respectées par l’une des parties, cela peut créer un préjudice pour l’une d’elle. Ce litige peut porter sur des questions de refus de renouvellement du bail, de révision de loyer (ou de non-paiement), de répartition des charges et impôts, de défaut d’entretien, etc.

Vous avez entre 2 et 5 ans, suivant la nature du litige, pour initier une procédure judiciaire. Il est conseillé de contacter votre avocat en bail commercial rapidement afin de tenter une résolution du conflit à l’amiable. Si le recours au tribunal judiciaire (anciennement Tribunal de grande instance) est inévitable, sachez que notre cabinet d’avocat détient une expérience particulière lui permettant d’intervenir efficacement pour vous défendre et garantir vos droits.

Par ailleurs, de nombreux sujets encore sont susceptibles de créer des tensions avec votre locataire ou bailleur.

Prenons par exemple la répartition des travaux entre le locataire et le bailleur qui constitue un point essentiel des négociations dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial.

En effet, le Code civil met à la charge du locataire une liste de dépenses de réparations locatives. Ensuite, les autres travaux sont à la charge du bailleur. Toutefois, certains travaux pourront être mis à la charge du locataire par un aménagement conventionnel. Le bail indique alors la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire.

Si vous êtes amené à faire face à un désaccord à ce sujet avec l’autre partie au contrat, là encore, notre cabinet sera en capacité de vous accompagner.

En mars 2020, les acteurs économiques ont été confrontés soit à un arrêt total soit à un net ralentissement de leur activité du fait de l’état d’urgence sanitaire déclaré pour faire face à l’épidémie de Covid-19.

Dans un tel contexte, les loyers représentent, encore aujourd’hui, plus que jamais un véritable enjeu. De nombreux commerçants pourraient réclamer l’annulation des loyers correspondant à la période de « confinement » ainsi que la baisse de leur loyer pour les mois passés afin de pouvoir continuer leur activité.

Le droit des contrats offre en effet un certain nombre de fondements juridiques pouvant être envisagés, avec plus ou moins d’aléa, afin de négocier ou de solliciter en justice la suspension, l’annulation et la révision des loyers commerciaux.

En revanche, pour être pertinentes, les stratégies devront être élaborées au cas par cas, selon notamment la date de signature et les dispositions du bail, les mesures gouvernementales applicables à l’activité exercée et l’impact de l’épidémie sur l’activité pendant le confinement mais aussi après la reprise.

Bien que le gouvernement ait prit des mesures visant à assouplir les règles de paiement des loyers (sous certaines conditions) durant l’épidémie de COVID19, aucune de ces mesures n’autorise le non-paiement des loyers et charges locatives qui restent dus et pourront toujours faire l’objet d’une action en paiement par le bailleur.

L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative notamment au paiement des loyers commerciaux ne permet aucune gratuité des loyers pour la période concernée. Ceux-ci restent exigibles mais le non-paiement ne peut donner lieu ni à des pénalités financières, ni à l’application de la clause de résiliation visée dans le contrat de bail. Le bailleur sera toujours susceptible de mettre en place des saisies conservatoires, voire des saisies attributions, s’il est titulaire d’un bail notarié.

De ce fait, que vous soyez bailleur ou locataire, notre cabinet pourra vous conseiller et vous assister sur tout litige concernant les versements ou les suspensions de loyers durant cette période d’épidémie.

Enfin, nos avocats, formés aux contentieux d’affaires, vous assisteront et vous conseilleront au mieux en vous représentant devant l’ensemble des Tribunaux, à Paris, mais également sur l’ensemble du territoire français.

Aussi, et afin que vous puissiez mieux saisir les enjeux, et le déroulement de votre contentieux lié aux baux commerciaux, nous restons à votre entière disposition pour toute demande.